除了上海，实行积分制来打新的城市越来越多了。

　　

上海、深圳，这两个楼市较为火热的一线城市，早已经走到了前头，开始了积分制。

　　

虽然不少人诟病，社保巨子占了大便宜，但无可厚非的是，对这些城市来说，这是新房摇号最为公平的一种方式。

　　

无论是上海还是深圳，积分制都明显取得了不错的成果，既控制了新房的购买人群，又让购房者能够有针对性的打新，不再逢新就打。

　　

今天我们想讨论一个问题：在楼市新房严格限价的趋势下，会不会有更多城市加入新房摇号积分制的队伍。

　　

要回答这个问题，得先来看看，在现有的经验里，为什么是从这三个城市先开始。

　　

01

　　

哪里楼市火热，哪里有积分制的土壤

　　

目前出台新房积分制的城市，主要有上海、深圳和杭州。

　　

其中上海和深圳是完全积分，而杭州只能算大半个。

　　

为什么是这三个城市？

　　

这三个城市有一个共性：它们都是之前楼市较为火热的城市，在过去都吸引了无数的炒房客前来，市场非常活跃，购买力十分充足，需要进行一定的限制。

　　

当然，楼市呈上升趋势的城市还是很多的，而这三个城市还有一个与众不同之处：它们的一二手房倒挂非常夸张。

　　

我们曾做过统计，上海的倒挂率严重，按环线来看越往里，一二手倒挂率越高。

　　

　　

按照我们之前的统计，现在上海一手房整体价格偏低，未来有一手房出让的板块，近乎80%的板块都存在一定倒挂情况，上海核心区最高能够有50%的倒挂率。

　　

什么意思呢，就是新房卖10万，旁边二手房卖15万。

　　

同样的现象也发生在深圳身上，十月时深圳多个网红盘一天即售罄。

　　

这些网红盘定价都较低，比如去年华润城4期开盘，该小区周边二手房单价18万元/平米，新盘开盘价均价13万元/平米。

　　

也就是说在深圳，买到一套新房，单平就白赚5万。

　　

杭州虽然在城市能级上无法和上海、深圳相比，但是楼市倒挂现象一点都不弱。

　　

　　

杭州的亚运村、奥体中心、未来科技城这三个热门板块一二手房倒挂严重，8月打新时最高每平差了近7万多。

　　

一二手房倒挂严重，也反映出了这些城市楼市不理性的一面。

　　

为了控制这种极其不理性的市场，这三个城市率先出台了积分制和类积分制，对新房进行限价。

　　

02

　　

这三个城市在新房积分制上，有一定的相同之处

　　

这三个城市，购买新房上，都对刚需无房社保缴纳系数高的家庭有一定的偏向。其中杭州为登记人数较多的新房采取类似积分制。

　　

　　

1、社保越高，打新概率就越高。

　　

在上海打新，社保系数是一个非常关键的因素，光是社保的动态分，就可以造成两个人同样基础分的巨大差距。

　　

上海的社保分数为浮动0.1-0.24，如果是封顶的话，系数0.1封顶为21.8分，0.24封顶为52.32分，在积分累计中占有绝对的优势。

　　

所以，在上海很多红盘上，我们可以看到打新的年龄层都是中等偏上的。

　　

深圳也是一样，虽然有单人最高封顶20年，但夫妻双方可以累加，也就是说会达到惊人的48分。

　　

这对缴纳社保时间长的人有明显的偏向性。

　　

杭州的红盘类积分制是无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数开始排队，高层次人才家庭按照人才类别排队，同一类别再看社保缴纳的多寡排队。

　　

这三个城市，通过社保系数的积分，保障了红盘能够让社保缴纳时间长的购房者买到。

　　

2、三个城市都对无房家庭有一定的偏向

　　

上海无房家庭加20分，有房家庭为5分。

　　

深圳则根据年限分别为无房增加了10-40分不等，有房为0分。

　　

深圳的家庭社保最高只有48分，夫妻双方深户10分，有未成年子女5分，那么基础分数就是63分。

　　

如果是在深圳有未成年子女的10年以上的无房家庭，最高积分可以达到103分，妥妥的积分王者。

　　

即使杭州的红盘没有具体的积分细则，也在购房上大比例偏向于无房家庭，保障他们的购房资格。

　　

3、都更偏向本地户籍家庭

　　

上海户口购房者直接加10分，非上海家庭则为0分。深圳虽然没有那么严格，也是夫妻双方均为深户加10分，比非深户家庭多了8分。

　　

而杭州的落户政策较为宽松，社保时间长的购房者大多都具有落户资格。

　　

从这三个城市积分制的对比来看，可以看出它们对本地刚需用户的一个保障，尤其是保障了本地人的利益。

　　

如果未来其他城市也采用积分制来打新的话，这是一个很好的参考方向。

　　

03

　　

但每个城市侧重人群不同：上海爱家庭，深圳单身也不惧

　　

从刚才三个城市的细则中，已经能够看出了这三个城市对人群的偏向程度

　　

我们通过一个表格，具体来看看它们各方面的不同之处。

　　

　　

1、从对待家庭和单身的态度上，有明显偏向

　　

杭州由于不算完全的积分制，在红盘上有明显偏向于社保缴纳时间长的刚需购房者的倾向。

　　

上海和深圳两者的积分制，分情况对比时发现了这两个一线城市的差别还是挺大的。

　　

第一个，也是两地其中一个比较容易忽略的地方：上海和深圳，对于单身的态度是不一样的。

　　

在上海，单身直接0分；在深圳单身和家庭则大致同等对待，仅仅是在户籍上，家庭双方为深圳户口的会占便宜，多上五分。

　　

这大概率是因为上海和深圳两个地方的城市情况不太一样。

　　

上海本地人多，在深圳，本地人寥寥无几，大部分人口都是外来的。年轻的城市，它的人口也比较年轻。

　　

作为一个外来奋斗者的天堂，深圳人的平均年龄也非常低。

　　

按照2019年末有关统计，深圳的平均年龄仅仅是32.5岁，平均购房年龄33岁左右，是北上深三个城市中最低的。

　　

　　

来源：贝壳研究院

　　

年轻人多，自然单身也就多了，再加上很多外地人去深圳赚钱不着急结婚。

　　

因此深圳需要也应该为他们开一扇购房的门，让这些年轻人从外来人口转化成本地人口，扎根于此持续为深圳做贡献。

　　

上海完全不同，本地人占上海总人数比例很高，大约占了将近一半（因为有后期落户的新上海人，不好统计具体），上海政府更多需要考虑本地家庭的购房需求，这些人是上海最刚需的。

　　

这一区别，也在户口上能够体现出。上海家庭只要有一人有上海户口，就加10分；深圳一人深户，家庭只加5分。

　　

2、在房产方面，深圳更偏向于无房户。

　　

只要是无房户，深圳最高一档可以比同类型有房的高40分，这差距是无论如何靠其他都无法弥补的。

　　

而上海，则可以通过社保系数，让有房人士拥有一定程度上积分的弥补，这也是两者较大的一个区别。

　　

来看一下当社保系数不同时，上海的社保系数是怎样让有房人能够有资格打新的。

　　

　　

来源：看看新闻

　　

深圳对购房记录也比较宽容，只要当前没有房子，即使有购房记录，积分分数也不少。上海则在购房记录上卡得比较严格。

　　

3、社保系数也有所不同

　　

深圳的封顶20年固定0.1的社保系数，和上海的0.1-0.24的浮动系数差距极大。

　　

上海偏向于社保巨子，也就是那些在上海真正生活比较久的人，深圳虽然也有一定偏向，但是不作为重点。

　　

还有一个比较不同的是，深圳对未成年子女也加5分，而上海完全没有涉及到这一方面，这可能跟深圳想要更多的人口有关。

　　

总的来说，在上海积分制度更利于社保系数高的那些购房者，他们可以去摇那些红盘。

　　

而深圳的积分制度，则是偏向于无房户，这些人能够摇红盘。杭州的半积分制主要看的是社保时长，也同上海一样偏向本地人。

　　

04

　　

未来哪里开启积分制，都一定会参考上海和深圳

　　

目前来看，大概率会触发积分制政策的条件：一来楼市火热，二来它存在一二手房倒挂的现象。

　　

如果楼市火热，但是二手房存量大，足以支持购买力的话，那么也可能只是会从整体上的购房资格来进行调控。

　　

像杭州这种一二手房倒挂严重的城市，现在虽然只是在红盘上参考了上海的积分制，未来还是有很大的可能全面转为新房积分制的。

　　

而如果杭州跟上了上海的积分制，那么未来浙江全省也可能会作为试点实行积分制。

　　

积分制有着其他方式不可比拟的优势，也是一个较为公平的方式。

　　

它将购买力进行了分类，真正的让在这个城市生活的比较久的人买好房，住好房。

　　

尤其让那些楼市很热的城市，人们能够聚焦适合自己的楼盘，不再集中打新，尤其是深圳上海已经相当成熟，未来如果有新城市加入，一定会参考现有的各种经验

　　

到底未来自己城市是更偏向于无房者，吸引年轻人定居，还是偏向于住得久的人，解决原本居民的住宅问题

　　

这都是要考虑的因素，然后因地制宜的落地

　　

但毫无疑问，积分制唯一诉求就是最大程度利好无房刚需，来实现真正的房住不炒