个人名下有两套房的商业贷款记录，全都还清且房子已经卖掉，并且能拿出两套住房的出售证明——这种情况再买房，银行可以按首套来认定。

　　这个判断标准，很多人弄混，是因为房管局和银行征信系统看的东西不一样。

　　房管局的判断逻辑很直接：只查你名下现在有没有房。不管这套房是买来的、别人赠与的，还是动迁安置拿到的，只要登记在你名下，再买就按二套处理。反过来，全款买的房卖掉之后，登记系统里查不到了，再买就算首套。

　　银行那边多了一层维度。它不光看你名下有没有房，还查征信系统里的贷款记录。贷款买过房，哪怕房子已经卖掉、房管局系统里查无此房，只要征信上那笔房贷记录还在，再贷款买房就算二套。只有一种情况例外：全款买房，不涉及贷款记录，卖掉后两者都干净，才算首套。

　　这里有一个极容易被忽略的细节。当地如果暂时不具备房屋登记系统查询条件，银行会通过尽职调查来核实。只要查实你已有一套住房，再买就算二套。不要以为系统查不到就能按首套走，银行有其他手段来确认。

　　再看三套房的认定。个人名下有两笔商业贷款记录，一套还清了另一套没还清，这时候再申请贷款，直接认定为三套。两笔都还清且房子都卖了，再加上能提供出售证明，才有机会回到首套资格。缺任何一项材料，结果就可能不一样。

　　还有两种容易误判的情况。一种是名下已经有拆迁房，再买商品房，只能按二套计算，没有商量余地。另一种是和父母一起买的房、按房改政策买的房、通过继承或拆迁安置拿到的房——这三类不计入首套房认定范围，算是一个政策留出的口子。

　　首套房资格本身，同时卡三个条件：

　　一、购房人年满18周岁。

　　二、买的房子是90平方米及以下的普通住房，契税税率可以按1%执行。

　　三、购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。

　　三个条件少一个，首套房的优惠就享受不到。

　　理清这些判断标准的意义，不只是搞懂一个概念。房贷利率、首付比例、契税税率，这些实打实的成本，全挂在首套还是二套的认定结果上。操作顺序错一步，可能多付几十万的资金成本。

　　真正棘手的地方在于，每个人的房产和贷款记录组合都不一样，政策适用性需要对着自己的具体情况一条条去对。碰到组合复杂的情况，凡图落户咨询这类长期处理房产与落户关联问题的机构，经常能帮着把房管局和银行的交叉口径理清楚，避免在资格认定上走了弯路。

　　认定规则吃透，比急着签合同重要得多。落定之前，先把自己的房产登记状态和征信记录拉出来看一眼。很多意外的成本，就藏在这一步的疏忽里。